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2018武汉楼市总结及2019年展望

  • 发布时间:2019-01-11 16:27:50
  • 来源:吉家网
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  • 2018年总结

    2018年,全国房地产市场调控周期已持续两年有余,“房住不炒”贯穿全年楼市调控主线。731政治局会议提出“坚决遏制房价上涨”,奠定全年市场调控分水岭。武汉楼市“虚火”应调控之声渐退,市场重回理性

    下半年,武汉土地市场进入底价成交主场,土地流拍宗数和范围不断扩大;供需双方预期深度调整,开发商谨慎拿地,积极推盘回笼现金,购房者告别一房难求的尴尬境地,权衡利弊理性决策。在全年商品住宅开盘项目监测中,当日售罄比例下降至50%,板块分化加剧,热点刚需板块供需两旺,高端改善住宅、部分高价拿地项目及远郊配套薄弱区域去化承压。武汉二手房市场作为武汉楼市的晴雨表,2018年也同样面临着市场预期的大调整。市场观望情绪浓重,成交周期大大拉长,业主妥协度不断上升,买方议价能力显著提升

    回顾2018年,武汉在城市建设、产业发展及人才引进等方面成就依旧可圈可点。地铁7号线和纸坊线(27号线)开通,武汉地铁运营总里程达到305公里。全年留汉创业就业大学毕业生达到40.6万名,创历史新高,自2017年提出百万大学生留汉计划以来,留汉大学生已累计达到70.7万名。全年开工24个百亿级产业项目,新动能产业体系加速形成。在市场虚火渐退,回归理性的过程中,城市房地产市场价值重新回归经济、产业、人口、资源等基本面

    2018年的武汉楼市也向全国递交了一份骄人的成绩单;全年商品住宅合计成交166160套,成交建面约1802.06万方,位列全国重点城市前三;前11月,武汉二手住宅合计成交72524套,成交面积约673.03万方,二手住宅市场份额逐年扩大,三环以内正逐步迈进存量房时代

    政策篇

    政策:强化市场监管,进一步向首套刚需倾斜

    2018年,武汉房地产调控政策继续贯彻中央精神,限购限贷依旧从严,市场监管不断细化,针对当前全装修住宅管理漏洞出台相关细则;同时,积极推进分类调控,在全国首创刚需优先选房,推出大学生八折安居住房,支持刚需群体首套自住需求。

    表:2018年武汉主要房地产调控政策汇总

    武汉楼市调控政策

    土地篇:

    供应:住宅类用地供应建面同比上涨7.56%,三环以外为供地主力

    2018年,武汉住宅类用地供应建面达2797万方,同比去年继续上涨7.56%,创近五年新高。16年以来,武汉商品住宅开始呈现供不应求态势,去化周期大幅下降至6个月以下,武汉市政府响应国家供给侧调控要求,逐年扩大住宅用地供应规模。同时,在2018年全国及湖北积极推进土地“增存挂钩”机制下,武汉有望逐步激活主城区存量用地。

    分环线来看,2018年三环以外合计供地比例达到72%,其中三环至四环区间为28%,四环以外为44%。二环至三环区间,供地比例为16%;二环以内合计供地比例为12%。未来,新房项目供应远郊化趋势将继续深化。

    武汉新房供应

    数据来源:武汉吉家市场研究部综合整理

    武汉住宅用地供应

    数据来源:武汉吉家市场研究部综合整理

    成交:住宅类用地成交楼面均价及溢价率同比双降

    2018年,武汉住宅类用地成交楼面均价约4737元/㎡,同比2017年小幅下降6.92%,部分板块拿地价格较去年同期显著下降。平均溢价率约5.06%,同比减少8.43个百分点。下半年以来,武汉土拍市场降温明显,多数住宅地块以底价成交,流拍宗数及范围不断扩大。房企市场预期偏向谨慎,拿地更为理性。

    武汉住宅用地成交

    数据来源:武汉吉家市场研究部综合整理

    武汉住宅用地成交

    数据来源:武汉吉家市场研究部综合整理

    一手房:

    供求:供应大幅放量成交同比下降,供求结构全面逆转

    2018年,武汉商品住宅合计供应建面达到2597.76万方,同比大幅上涨20.09%。商品住宅合计成交166160套,成交建面约1802.06万方,同比下降11.68%。供求比约1.44,本轮收紧周期自16年9月启动以来,市场经历了16年的严重供不应求,到17年供求基本平衡,再到18年供大于求,供求结构全面逆转。2018年的731政治局会议提出“坚决遏制房价上涨”成为全年调控分水岭,供需两端市场预期均进入调整期,开发商积极推售回笼现金,购房者面临诸多选择理性决策。

    武汉商品住宅供求

    数据来源:武汉市住房保障与房屋管理局

    区域:洪山区、黄陂区、东西湖区成交量位列全市前三甲

    2018年,洪山区商品住宅共成交20640套,在全市15个行政区中排名第一,以白沙洲和黄家湖板块的销售贡献为主。黄陂区商品住宅合计成交19989套,全市排名第二,以盘龙城和临空新城板块为销售主力。东西湖区商品住宅合计成交16735套,全市排名第三,以吴家山和常青板块为销售主力。2017年销售冠军汉阳区,由于四新等主力成交板块18年供应不足,成交量大幅下降,全市排名降至第七位。

    武汉区域成交

    数据来源:武汉市住房保障与房屋管理局

    面积段:90-120㎡面积段成交占比超五成

    2018年,90-120㎡面积段商品住宅成交套数占比达到53%,同比提高6个百分点,首次超过五成;120-140㎡面积段产品成交占比达到22%,同比提高7个百分点;140㎡以上面积段成交占比9%,同比提高4个百分点;90㎡以内面积段占比减少至16%。近年来,新房成交不断向远城区扩展,在远城区价格相对较低的情况下,套均成交面积扩大趋势显著;另一方面,二胎政策放开带来近两年二孩生育集中释放,更多家庭购房时选择面积较大的三房及以上户型。

    武汉新房成交面积

    数据来源:武汉市住房保障与房屋管理局

    新开盘:开盘项目当日售罄比例大幅减少,板块持续分化

    2018年,武汉吉家共监测全市范围内商品住宅项目503次开盘,合计推盘套数约16.27万套,成交约14.35万套,整体去化率88%,同比2017年下降3个百分点。开盘首日售罄项目比例从2017年的69%降至2018年的50%。

    产品和板块分化加剧,热点刚需板块供需两旺,高端改善住宅和远郊配套薄弱区域去化承压。此外,吴家山、盘龙城、白沙洲等板块前期高价拿地项目先后入市,开盘价格显著高于周边其它项目,其中,吴家山和盘龙城板块高价地项目去化压力较大,而白沙洲板块的万科和保利项目依旧实现去化100%。

    整体上,下半年市场进入下行区间,开发商加快推盘进度,供应充足下,购房者选择空间加大,项目整体性价比成为影响决策关键因素。

    武汉新房去化

    数据来源:武汉吉家市场研究部综合整理

    二手房:

    成交总量:武汉二手住宅成交量同比下降,市场份额逐年扩大

    2018年1-11月,武汉存量住宅合计成交72524套,成交面积约673.03万方,较去年同期下降6.76%。前11月,二手住宅占新建商品住宅成交套数的比重约为49%,新房仍为成交主力,二手住宅市场份额自16年以来不断扩大。

    武汉二手房成交

    数据来源:武汉市住房保障与房屋管理局

    成交均价:武汉吉家二手住宅成交均价小幅下降

    2018年12月,武汉吉家二手住宅成交均价环比下降7.64%,较今年1月成交均价下降约5.49%,一方面,120㎡以上大户型成交占比有所下降,且今年7月以来三环至四环区间交易量占比有所提升,带来成交均价结构性下调;另一方面,下半年市场预期下行趋势明显,成交周期拉长,一部分急于换房或变现的业主选择适度降价成交。

    武汉二手房成交均价

    数据来源:武汉吉家U 系统

    分环线:三环以内成交占比超七成

    2018年,武汉吉家二手住宅成交项目分环线显示,二环与三环之间成交量占比最大,达到45%,以光谷北、后湖、南湖、杨汊湖等板块为成交主力;其次为二环以内成交量占比为28%;整体上,三环以内合计成交占比达到73%。三环与四环区间成交量占比为22%,以金银湖、光谷南、常青等板块为主。四环以外成交占比仅5%,新房市场份额较大。

    武汉二手住宅成交套数

    数据来源:武汉吉家U 系统

    面积段:90㎡以内户型成交占比超五成

    2018年,武汉吉家二手住宅成交面积段显示,90㎡以内户型成交占比最大,达到55%;其次为90-120㎡,占比达到29%。120-140㎡和140㎡以上面积段成交占比分别为9%和7%。与新房相比,目前二手房成交主要集中在三环以内,成交单价相对较高,总价预算有限下,套均成交面积显著低于新房。

    吉家二手房成交

    数据来源:武汉吉家U 系统

    总价段:100-200万总价成交占比最大

    2018年,武汉吉家二手住宅成交总价段显示,100-150万和150-200万总价段成交占比最高,分别为33%和27%,合计成交占比达到60%。其次为100万以下总价段成交占比为18%。200-250万、250-300万及300万以上成交占比分别为11%、5%和6%。

    吉家二手房成交

    数据来源:武汉吉家U 系统

    成交周期:房均成交周期和客均成交周期拉长,市场观望情绪浓重

    2018年12月,武汉吉家房均成交周期约93.7天,较18年1月增加33.7天,上升至全年最高水平;客均成交周期约26.6天,较18年1月增加8.6天,同样处于全年高位;进入下半年,市场观望情绪浓重,供需双方入市积极性不高。

    二手房成交周期

    数据来源:武汉吉家U 系统

    业主预期:业主妥协度不断扩大,买方议价能力增强

    2018年1-12月,武汉吉家二手住宅业主妥协度不断提高,12月,业主妥协度达到10.94%,较今年1月增加7.03个百分点。市场观望情绪加大,成交周期大幅拉长下,一部分急于换房和变现的业主主动下调挂牌价,在最后的交易环节买方议价能力也有所增强。

    武汉二手房业主

    数据来源:武汉吉家U 系统

    2019年展望

    2019年,在“坚持房住不炒定位,因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任”和“稳地价、稳房价、稳预期”的中央调控精神下,武汉将结合城市经济社会及房地产市场发展现状,因地制宜调整调控措施,进一步支持刚需及正常改善型需求,契合军运会举办的历史机遇期,市场观望情绪有望在下半年缓解;同时,在中长期方面加快住房租赁、保障房、人才安居等长效机制建设,长短结合促进房地产市场平稳过渡。

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