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买房如何战胜全国90%的房产投资人?

  • 发布时间:2019-01-12 09:46:44
  • 来源:米宅
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  • 在开始本文之前,请先回答一个问题:

    “笋盘、笋度”,这两个词没听说过的请举手!

    大概没人会举手。可你知道怎么判断一个房子的笋度?你知道笋盘有几种表现形式吗?

    笋是相对的!没有比较就没有笋!

    那么在城市间,就有城市笋(也叫洼地城市)!

    所以,在专业淘笋圈里,即使是追求极致的顶级玩家,也一定会在众多“笋”中进行取舍。那么取舍的铁律是什么呢?

    对,相对所有的“笋”,你可以都没有,但选对城市,必须有。

    这是过去十年35个大中城市房价涨幅排行榜:

    城市房价涨幅排行榜

    假设10年前,你和村里二狗,同年同月同日211毕业,如果他选择上海,你选择郑州,他花20万,你花15万,大家都买了100㎡的房子。

    这是什么?

    这就是差距!那么再来一波行情呢?再这样操作一翻呢?又或者他买了比郑州价值更高的二线城市呢?

    二狗与你从此各奔东西,再也没有交集; 

    方向大于努力,框架大于术法。城市选择尤为重要。所以在房投圈里有句话是:

    过去十年,你想资产千万,随便选一个二线城市深耕即可;你想资产过5000万,不选强二线基本上是不可能的;你想要资产过亿,只有北上深。

    过去十年,是一线城市人口红利的爆发期,不论你是初中、高中、985还是211,选择一线置业买房就撞上了中国近百年的最大的国运。可是,你也会看到,在北上实际控制人口2500万 以后,北上开始赶人。

    但,中国接下来还要面临3亿农民进城,这些人口要去哪里?

    因此,接下里在中国还要形成至少五个区域级人口接近3000万的超级大城市。

    他们就是未来十年的中国的风口城市,是未来三十年中国最大的国运!注定了不同的城市选择,有的躺赢,有的奔波掉坑。

    2

    怎样才能在乱局中选中城市,从开始就注定战胜全国90%的房产投资人?

    首先,你要建立中国城市纬度的大局观:

    先看第一梯队,我们说房价上涨的原动力是货币放水和土地财政,一个城市房价上涨空间和这个城市能吸引多少货币有关。

    而权力、资源、效率是吸引资金的三大要素。

    北京是权力中心,也是货币的源头;深圳是资源和效率的结合体。上海介于二者之间。这也就是为什么是北上深,不是深北上或者上深北的原因。

    记住,北京是超一线。凌驾于所有城市之上,是标尺。除了入户门槛儿高,其它都完美。如果净资产1000万以上,考虑资产配置,帝都当然需要来一套。纯投资的话,北京杠杆太低,不如二线城市。

    深圳,除了北京、上海,深圳可以超越任何城市。三十年内,没什么悬念的深圳的房价会超过香港。深圳也是目前中国唯一一个对普通人开放的一线城市。如果你净资产500万以上,深圳从资产配置的角度可以配置一套大单的。且深圳也是目前全国牛市凉凉之后,仍然值得深淘的非主场城市。

    上海,有一种观点是互联网 时代,上海迟暮了。可上海天时地利占尽先机,是整个亚洲的旗舰城市,是只不死鸟。

    那对于主打环概念的三四线城市,我的观点是,交通单程1.5小时是极限,超过这个极限的都是本质上就是人口50万的小县城。

    再看第二梯队城市,在这里我们需要打开中国地图。

    城市梯队

    中国有960万平方公里,有14亿 人口,现在已经形成三个世界级的人口经济中心,将来一定还会在形成四-五个区域级人口和经济中心。

    目前格局很清晰的有成渝西南经济中心、武汉长江中游经济中心、郑州中原城市群经济中心、西安中西部经济中心,沈阳东北经济中心。

    在这几个中心中,成渝西南经济中心和郑州中原城市群是占人口优势的;武汉长江中游在经济上是占优势的;西安中西部经济中心、沈阳东北经济中心、成渝西南经济中心在战略地位上占优势;

    所以这几个城市价值比较的话:成渝=武汉≥郑州≥西安=沈阳。

    成渝在中国城市版图中的重要性就不用再说了吧。作为帝国的支点,它和西安、沈阳都是不容忽视的存在。

    因为,除了明面上的城市量级的对比,还有来自一线的市场调研;

    且城市的选择也是动态的。比如在二线城市中——

    可是政策是变化的。我们看进入12月之后,杭州、武汉、成都提振楼市的意愿很强烈,一方面是因为12月24日,住建部的三稳要求,一方面是这些城市楼市迅速转冷对土地市场的震慑,不得不依靠政策的反复来维稳。

    3

    好,我们站在2019年的1月12日,现在请闭上眼睛,试想,如果此刻是 2015年1月12日,让你开始布局建仓,你会怎么做?

    2016年这波行情城市轮动轨迹是非常清楚的:

    那么今天,你可以结合上一轮的经验,但不能按照上面的轮动线走了。

    2016年这轮行情,其实是从2015年深圳股市套现开始。目前显然没有这个先决条件。毫无疑问,深圳是本轮行情中最大的赢家,也是一线城市中最强劲的,在北京只有补涨行情、上海阴跌的同时期,深圳一直暗涨,猛烈的小火苗从来没熄灭过,所以深圳也是2018年连续两次调控升级的一线城市,最近一次是深圳731新政。

    所以这次先起的城市会是深圳吗?还是上海?

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