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10月武汉房地产市场分析月报
发布时间 2019.11.08 11:51 来源:吉家网
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月度市场摘要: 

二手房:武汉吉家供应指数上涨,需求指数小幅下降,短期供求关系仍处于中度紧张区间。二手住宅带看量小幅下降,成交量大幅下降,客均成交周期超出正常范围,房均成交周期再创新高,业主妥协度持续探底,买卖双方进入博弈对抗期。10月,第七届世界军人运动会在武汉圆满举办,军运会对武汉城市交通、文体等基础设施的完善,已作为武汉楼市发展的第一波红利提前支取;长期来看,军运会带来的城市文化、面貌等软实力提升是否能够为楼市长期发展注入活力,仍需时间验证,短期市场进入调整等待期。

新房:商品住宅供应大幅下降,备案成交量滞后性上涨;开盘整体去化率68%,首日售罄比例29%。光谷北、黄家湖、古田、汉阳中心板块去化水平在九成以上,阳逻、吴家山、盘龙城、新洲问津等远郊板块去化不足五成。

土地:1-10月宅地供应建面同比上涨11.43%,三环以内供应占比45.6%;10月17宗宅地合计成交建面327.41万方,成交金额约216.12亿元。花山、光谷东、光谷南、吴家山、青山等板块多宗地块溢价成交。

武汉新房市场:

供应:商品住宅供应环比大幅下降

2019年10月,武汉商品住宅合计供应面积约56.32万方,环比大幅下降84.96%,同比下降74.45%。上月,先有国庆长假,供应在9月底集中放量;后有军运会举办,供应陷入阶段性暂停期。

武汉新房供应

数据来源:武汉市住房保障和房屋管理局 

成交:商品住宅成交量环比大幅上涨

2019年10月,武汉商品住宅共成交22100套,环比大幅上涨22.25%,同比上涨46.5%;合计成交面积约250.26万方。9月供应大幅上涨,带来10月备案成交量滞后性上涨。

武汉新房成交

数据来源:武汉市住房保障和房屋管理局

区域:洪山区商品住宅成交套数继续领先 主城区成交量全市占比59%

2019年10月,洪山区商品住宅成交4274套,在全市15个行政区中排名第一。东湖高新区成交2715套,排名第二。东西湖区成交2420套,排名第三。上月,主城区共成交13073套,占全市比重为59%,远城区成交9027套,占全市比重为41%。

武汉新房区域成交 

数据来源:武汉市住房保障和房屋管理局

(备注:主城区包括江岸、江汉、硚口、汉阳、洪山、青山、武昌、东湖高新、经济开发区,远城区包括黄陂、江夏、东西湖、蔡甸、新洲、汉南区) 

新开盘:上月开盘整体去化率68%,首日售罄比例29%

2019年10月,洪山区商品住宅成交4274套,在全市15个行政区中排名第一。东湖高新区成交2715套,排名第二。东西湖区成交2420套,排名第三。上月,主城区共成交13073套,占全市比重为59%,远城区成交9027套,占全市比重为41%。

武汉新房开盘

数据来源:武汉吉家市场研究部综合整理

10月,武汉推盘量前十板块合计推盘4317套,占全市推盘总量的3060%,整体去化率71%。其中,光谷北、黄家湖、古田、汉阳中心板块去化水平在九成以上,阳逻、吴家山、盘龙城、新洲问津等远郊板块去化不足五成。光谷北板块琨瑜府推出432套115-156㎡三四房,毛坯入市,吸引大光谷区域中高端改善置业群体,开盘当日去化100%。此外,板块内世界城创世界推出456套40-60㎡LOFT,当日全部售罄,板块内投资性需求同样旺盛。黄家湖板块南益名悦华府,推出368套毛坯房源,板块在军运会加持下基础配套不断完善,当日去化100%。古田板块美好香域花境,推出408套毛坯房源,三环以内整体性价比较高,当日全部售罄。汉阳中心板块万科金域国际开盘再次售罄,项目地段及品牌优势显著,在二环以内性价比较高,吸引汉口、武昌一部分改善型需求外溢,多次开盘当日售罄。

表:2019年10月武汉推盘量前十板块及项目去化明细

武汉新盘开盘

数据来源:武汉吉家市场研究部综合整理 

武汉二手房市场:

供求:二手住宅供应指数上涨,需求指数小幅下降

2019年10月,武汉吉家二手住宅供应指数环比上涨9.59%,需求指数环比小幅下降1.45%。客房比下降至1.3,短期供求关系仍处于中度紧张区间。

武汉二手房 

备注:供需指数以2018年1月新增房和新增客为基期100计算

数据来源:武汉吉家U+系统 

带看:二手住宅带看量环比小幅下降

2019年10月,武汉吉家二手住宅带看量环比小幅下降1.22%。上月,先有国庆七天假期造成十月首周带看量大幅下滑;接着是军运会举办下的全城交通管制,对带看量造成间接小幅度影响。

武汉二手住宅 

备注:带看量以2018年1月带看组数为基期100计算

数据来源:武汉吉家U+系统 

成交:二手住宅成交量环比大幅下降

2019年10月,武汉吉家二手住宅交易量环比大幅下降29.36%,同比微幅下降0.9%。10月,第七届世界军人运动会在武汉圆满举办,军运会对武汉城市交通、文体等基础设施的完善,已作为武汉楼市发展的第一波红利提前支取;长期来看,军运会带来的城市文化、面貌等软实力提升是否能够为楼市长期发展注入活力,仍需时间验证,短期市场进入调整等待期。

武汉二手住宅成交量 

备注:成交量以2018年1月成交为基期100计算

数据来源:武汉吉家U+系统

预期:客均成交周期超出合理区间,房均成交周期再创新高

2019年10月,武汉吉家二手住宅客均成交周期为28.3天,环比上月延长4.5天,超出合理成交节奏区间。房均成交周期继续上升至114.9天,环比上月增加7.9天,再创19年以来月度新高。

 武汉二手房客均成交周期

数据来源:武汉吉家U+系统 

预期:业主妥协度持续探底

2019年10月,武汉吉家二手住宅成交业主妥协度为6.76%,环比上月继续下降0.19个百分点,再创19年月度新低。客均成交周期超出正常成交周期范围,房均成交周期再创新高,业主妥协度持续探底,买卖双方预期持续分化,进入博弈对抗阶段。

武汉业主妥协度 

数据来源:武汉吉家U+系统 

价格:二手住宅成交均价环比小幅下降

2019年10月,武汉吉家二手住宅成交均价环比小幅下降1.45%。从成交结构来看,90㎡以下及90-120㎡面积段户型成交比例小幅增加,120-140㎡大户型成交占比相应减少;整体均价小幅下降。

武汉二手房成交均价 

数据来源:武汉吉家U+系统

备注:二手房成交价格受成交房源所在小区、楼栋、楼层、年限、结构等因素影响较大,仅供参考。

调价:二手住宅调降比例为70.2%

2019年10月,武汉吉家二手住宅所有挂牌调价房源中,调涨比例为29.8%,调降比例为70.2%。月度调降比例环比上月增加0.9个百分点。近三月调降比例稳定在70%上下微幅波动,业主初始挂牌预期经过前期调整后趋于稳定,进一步降价空间不大。

二手住宅调降 

数据来源:武汉吉家U+系统  

土地市场:

土地供应:1-10月宅地供应建面同比上涨11.43%,三环以内供应占比45.6%

2019年1-10月,武汉共推出住宅类用地108宗,合计供应建面约2241.69万方,较去年同期上涨11.43%。1-10月,三环以内住宅类用地供应建面占比为45.6%,主要分布在武昌中心、汉阳中心、汉口中心、武昌滨江、汉口滨江、汉阳滨江、四新、古田、白沙洲、南湖、后湖、青山、杨汊湖、黄埔新城板块。

表:2019年1-10月武汉住宅类地块供应情况

武汉土地市场

数据来源:武汉吉家市场研究部综合整理 

土地成交:17宗宅地合计成交建面327.41万方,成交金额约216.12亿元

2019年10月,武汉招拍挂市场共成交住宅类用地17宗,合计成交建面327.41万方,合计成交金额约216.12亿元。花山、光谷东、光谷南、吴家山、青山等板块多宗地块溢价成交。10月18日土拍过程中,花山两宗住宅地块经过多轮竞价,均被联投置业收入囊中;P(2019)123号地块楼面价9532元/平,溢价率26.1%;P(2019)124号地块楼面价11253元/平,溢价率50.55%。中国南山溢价81.8%拿地光谷东,正荣溢价53.5%落子光谷南。在10月22日土拍中,华侨城以66.4亿摘得青山滨江含住宅综合地块,楼面地价12206元/㎡,溢价率21.88%。10月31日土拍中,中梁地产溢价17.1%竞得东西湖吴家山地块,楼面地价6441元/㎡。光谷东地块经过7家企业125轮竞拍最后被中城地产160774万元竞得,楼面价14629元/平,溢价率90.78%。

表:2019年10月武汉招拍挂市场住宅类地块成交明细

武汉土地市场

武汉土地市场

数据来源:武汉吉家市场研究部综合整理 

月度要闻:

七届世界军人运动会在武汉闭幕

10月27日晚,第七届世界军人运动会闭幕式在武汉举行。第七届世界军人运动会组委会主席、中共中央政治局委员、中央军委副主席许其亮宣布第七届世界军人运动会闭幕,第七届世界军人运动会组委会主席、中共中央政治局委员、国务院副总理孙春兰致闭幕辞。

武汉地铁7号线北延线(前川线)项目工程可行性研究报告获得批复

“省发改委近期已批复地铁前川线项目的工可,目前,上级正在就前川线的合作建设模式酝酿、优化方案。”近日,针对网友在市网上群众工作部武汉城市留言板咨询地铁7号线北延线(前川线)项目进展情况,黄陂区给出最新回复。

武汉四大产业集群入选国家首批战略新兴产业集群名单

日前,国家发展改革委下发《关于加快推进战略性新兴产业产业集群建设有关工作的通知》,公布第一批66个国家级战略性新兴产业集群名单。武汉市集成电路、新型显示器件、下一代信息网络和生物医药等四个产业集群入选,数量与上海市并列第一。

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