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杨春湖高铁商务区发展陷困 13年过去了,概念还只是概念
发布时间 2019.12.03 13:54 来源:乐居买房
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在武汉城市总规划(2017-2035)中,最新的武汉城市副中心包括江汉湾、四新、南湖、鲁巷、杨春湖、宋家岗、武湖、谌家矶、沌口、豹澥等区域。事实上,早在2006年,打造武汉三大“城市副中心”的概念曾经被反复提及。

如今十多年过去了,鲁巷作为最早提出的城市副中心之一,因为自身区域规划发展受限,有了东湖高新管委会向东迁移,于是因鲁巷发展饱和而有了今天的“宇宙中心”光谷东,发展之快令全世界位置惊叹。而同期存在的另一个城市副中心——四新,经过多年发展楼市近乎饱和,除核心区域方岛待字闺中,其余存量土地不足两百万方,四新板块也逐渐发展为武汉鼎鼎有名的居住新城,其璀璨夺目的成绩更是令人刮目相看。

反观坐拥高铁站之优势的杨春湖,却迟迟未能展现出它最光辉灿烂的一面。时光荏再,13年弹指间逝去,杨春湖高铁商务区到底为武汉带来了什么?区域最新进展如何?又何时能盼得到未来的繁华?

武汉高铁商务区多个项目迎来新进展

相较王家墩、武昌滨江、汉正街等商务区而言,定位于武汉商务经济战略支撑中心的杨春湖高铁商务区,无疑是拥有独特地位的,凭借拥有亚洲最大铁路枢纽站——武汉站、4号地铁线、多条公交线路交汇的的交通优势,它在功能规划、战略地位和资源优势等方面无可替代。

杨春湖高铁商务区效果图

2017年6月,杨春湖高铁商务区总体规划设计工作重新启动。根据规划,这里将围绕高铁经济、智慧经济和民生经济,构建“主导产业+商务拓展+服务配套”的产业格局,其主导产业定位为区域总部、科技研发、旅游及展贸。范围为北至友谊大道,南至欢乐大道,东至青王路,西至仁和路,将打造成具备现代化、国际化、生态化的商务区,规划用地面积6.74平方公里。

尽管规划美好,但杨春湖高铁商务区的规划及建设进展缓慢。目前武汉火车站西广场周边初具规模的地块是首开&华侨城&金茂|东湖金茂府项目,项目总占地面积111571平方米,建筑面积694300平方米,容积率4.55,共包含19栋住宅、4栋商办楼,总户数2909户,共分四个地块开发。截止目前,东湖金茂府已经开盘6次,根据项目最新动态显示,一期C3住宅地块共包含6栋住宅,即为5、6、7、8、9、10号楼,预计今年年底交房,3、4号楼预计在2020年年底交付。

紧邻东湖金茂府的华侨城·欢乐天际项目,目前A01、A02、A03、A04地块分两个标段进行支护桩施工,已完成总工程量的一半,于今年4月已经全面完成基坑支护工程。此前有网友传出项目停工的消息,但从高楼迷网友近日分享的图片来看,该项目工地上到处是一派热火朝天的建设场面。根据规划,华侨城·欢乐天际项目主体建筑由中央绿轴、创新型商业体、高端商务办公、高星级酒店、儿童亲子、艺术展览等丰富多元的综合业态组成。

华侨城·欢乐天际项目

而在今年5月,武汉华侨城都市发展有限公司新建商务、商业设施、绿地与广场项目(杨春湖启动区A地块)规划方案批前公示,根据经济技术指标显示,此次规划的项目规划总用地面积99454.89㎡,总建筑面积929607.3㎡,共由5期组合而成,其中1期为2栋7层60米高的主题馆,其他几期为办公及商业,计容建筑面积606300.㎡,包括约19.5万方商业、3.5万方办公和5.6万的酒店。

位于欢乐天际北侧的前霖综合体项目目前已经完成B01地块支护桩施工,现正在进行基坑开挖和土方外运。该项目占地面积130亩,总建筑面积70万平方米,是由2座超高层塔楼、5座甲级写字楼及高档酒店式公寓、大型商业Mall及步行街区组成。而毗邻武汉站西广场的衡泰商业地块,目前大型施工设备已经进场,正在加紧对地块进行开挖。

另外,对于杨春湖高铁商务区的建设进度,武汉市自然资源和规划局也予以披露。根据回复显示,在生态治理方面,已完成北洋桥垃圾填埋场生态修复,完成3.3公里沙湖港以及4.6公里东湖港黑臭水体治理等工作;基础设施建设方面,已启动片区高压线迁改入地及综合管廊建设,将释放被高压走廊挤占的宝贵土地资源;民生保障方面,片区按规划已建成大型体育设施2座、智能化社区足球公园一座,已开工医院、小学各一座。

截图来源于武汉城市留言板

对于杨春湖高铁商务区内的商业建设情况,洪山区回复说:三大项目计划2024年前后全面建成。随着杨春湖高铁商务区商业用地的陆续报建和开工,整个片区建设如火如荼,但比起已经成型的上海虹桥,差别也是显而易见的。根据赢商网最新统计显示,大虹桥商务区核心区5大片区以及辐射的东南西北区域内,共有近40个商业项目,目前大虹桥区域商业项目已经陆续入市,还有7个商业项目处于待开业状态,不过大部分在开发建设期,预计2020年将有新一波商业项目投入使用。

(不完全统计)

就目前杨春湖区域内地块的报规类型来看,除了在售的住宅和公寓项目外,其他产业的引入及公建配套还停留在规划中,因此周边入驻人口极少,区域发展的支撑点显然是不够的。但随着这些商业地块“爆发力”后期能迸发出来的话,武汉高铁新城刷出新的“速度”指日可待。

区域新房供应吃紧价格相差大

放眼望去,整个杨春湖高铁商务区内仅3家楼盘有房源可售,其中住宅项目2个,商业项目1个。尽管区域内新房供应极度稀缺,但这几个盘由于定位不同,开盘价格相差甚远。就拿东湖金茂府和杨春湖畔来说。东湖金茂府距离武汉站较近,已于2019年6月15日推出4号楼,前期非毛坯住宅房源均价26000元起,项目现有公寓、商铺、车位在售。而位于友谊大道上的杨春湖畔,已于11月5日加推一期1#/2#楼,建面约126㎡电梯洋房,收官准现房,均价约19646元/㎡(含3000元/㎡装修)。

同一区域内,两者新房价格相差6354元/㎡,悬殊如此之大,除了拿地价格不同外,品牌溢价及产品品质也是所致的因素。金茂府是中国金茂旗下的高端住宅TOP级产品,主要针对高端人群,其所到之处均能掀起一阵高端住宅热潮,东湖金茂府亦是如此。

纵观这几年土地出让情况,武汉高铁商务区住宅用地很少,大量用地都是商业、商务,如此一来,房企入驻、人口聚集都缺少“载体”,这也直接导致了新房供应紧张的局面。毕竟,开发商的眼力称得上是区域前景的“风向标”。

2019年6月28日,武汉土地市场共出让10宗地块,其中位于杨春湖P(2019)090号地块,被自然人李某以60260万元竟得,楼面地价3996元/平方米,溢价率0.84%。11月29日,华侨城再次以9.42亿购入P(2019)156号地块的扩大用地,合计建面13.38万方。

随着这几宗地块的成功出让,也标志着杨春湖楼市供应已经在加速。不过未来一段时间内,该区域主要以商业为主,而不会有新的住宅项目,随着后期新地块的入市,配套的完善,区域楼市业态将不断丰富。

全国高铁经济热 武汉成型有待时日

目前,全国近百座城市规划或建设有高铁新城,但是大部分都停留在初级的建设阶段,但集聚效应最为完整强大的当属上海虹桥。十多年前,上海虹桥商务区设立,十多年后上海已成为世界规模最大、功能最全的综合性交通枢纽。这十年之间,大虹桥商务区经历了从无到有的华丽蜕变,一举成为上海名副其实的城市副中心,不仅引数百余世界企业进驻,还推动了长三角和整个上海城市的发展,超越了无数人当年的猜想。

2019年11月上海虹桥商务区卫星图

2019年11月杨春湖商务区卫星图

从最新的上海虹桥商务区卫星图上看,虹桥商务区的核心区周围的住宅区,已经是一片比较繁华的新城模样。而反观武汉,尽管十多年时间已过去,高铁商务区还未正式初具规模,但随着多个地块紧锣密布的推进,区域也进入了高速发展的快车道,我们唯有静静等待他的蜕变。

总体而言,高铁商务区想要短期内见成果,离不开规划、人气、配套三者的结合。客观来说,武汉高铁商务区发展整体是缓慢的,住宅用地太少,产业基础薄弱,商圈难以形成。但也不是“一棒子打死”,武汉高铁新城发展自有契机,清晰的规划加上逐步完善的配套,崛起只是时间问题。

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